Договор долевого участия в строительстве. Советы юриста.

Автор: адвокат Шахматов Ю.Ю. 2306

Договор долевого участия в строительстве. Советы юриста. 1010
4 оценить
Незнание гражданского процесса, неправильное изложение своей проблемы в суде ведет к тому, что из-за жилья вы можете лишиться даже своей жизни.
В таких случаях работа адвоката заключается в том, чтобы вы не остались без своего жилья и ваши жилищные права не были нарушены другими участниками договора долевого участия в строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается:

В соответствии с частью 2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается:
  • на основании договора участия в долевом строительстве;
  • путем выпуска застройщиком облигаций особого вида - жилищных сертификатов;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Привлечение денежных средств граждан для указанного строительства иным образом запрещается.

Наиболее популярны у застройщиков следующие схемы привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые запрещены законом № 214-ФЗ:
  • Заключение предварительного договора;
  • оформление договора целевого займа;
  • заключение договоров подряда или совместной деятельности.

Заключение подобных договоров несет в себе ряд рисков, назову основные:

  • Указанные договоры не требуют государственной регистрации в отличии от договора участия в долевом строительстве, следовательно ничто не мешает застройщику продать квартиру несколько раз.
  • Есть риск, что такой дом вообще никогда не будет вводен в эксплуатацию.

Часто застройщики заключают подобные договоры в связи с отсутствием тех или иных документов, необходимых для заключения договоров долевого участия в строительстве. Например, в связи с отсутствием право устанавливающих документов на земельный участок или разрешения на строительство. Как показывает судебная практика при отсутствии этих документов признать право собственности на квартиру скорее всего не получится (пункт 19 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 ( в ред. от 04.03.2015).

По иску дольщика такая сделка может быть признана недействительной в силу части 3 статьи 3 закона № 214-ФЗ. Дольщик при этом вправе требовать уплаты процентов по статье 395 ГК РФ (причем в двойном размере) и сверх того – компенсации причиненных ему убытков.

В силу указанных причин заключение договора долевого участия лучший вариант приобретения жилого помещения на первичном рынке жилья

При заключении договора долевого участия в строительстве необходимо:

  1. Проверить наличие у застройщика право устанавливающие документы на земельный участок на котором ведется строительство. В соответствии с п.1 ст.2 закона № 214-ФЗ земельный участок должен быть у застройщика на праве собственности или аренде (субаренде).
  2. Проверить наличие у застройщика разрешения на строительство (ч.1 ст.3 закона 214-ФЗ).
  3. Проверить наличие проектной декларации о застройщике и проекте строительства.

При заключении договора долевого участия в строительстве необходимо проверить наличие в нем существенных условий, то есть тех условий без которых договор не будет считаться заключенным.

В силу п.4 ст.4 Закона 214-ФЗ договор должен содержать:

  1. Определение подлежащего передаче дольщику конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. гарантийный срок на объект долевого строительства;
  5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

После получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию Застройщик согласно п.2 ст.8 Закона № 214-ФЗ обязан передать не позднее срока, указанного в договоре, квартиру дольщику по передаточному акту. Далее дольщик обращается с заявлением и передаточным актом в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии с целью регистрации права собственности на квартиру.

При нарушении Застройщиком срока передачи квартиры, предусмотренного договором долевого участия в строительстве, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ (с 01 января 2016г. ее заменила ключевая ставка), которая действовала на день, когда квартира должна быть передана дольщику за каждый день просрочки.

Кроме того дольщику следует учитывать, что к его отношениям с Застройщиком в части не урегулированной ФАЗ № 214, применяется Закон РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части не урегулированной ФЗ № 214. В силу указанного закона дольщик вправе требовать взыскания морального вреда при нарушении Застройщиком срока передачи квартиры.

В завершении настоящей статьи несколько советам тем дольщикам, которые оформили свои отношения с Застройщиком иным способом (не путем заключения договора долевого участия в строительстве). Например, если заключены предварительный договор или договор займа, оформлен вексель и так далее. В суде дольщику необходимо доказать, что застройщик привлекал денежные средства для строительства жилого дома и следовательно к отношениям сторон применяются нормы закона № 214-ФЗ.

Для признания права собственности на квартиру дольщику необходимо доказать в суде следующее:

  1. Наличие в заключенном договоре характеристик подлежащей передаче квартиры, ее цены.
  2. Многоквартирный жилой дом должен быть введен в эксплуатацию Застройщиком.
  3. Квартира должна быть фактически передана Застройщику.

В случае если между сторонами, например, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, все разумные сроки для ввода жилого дома в эксплуатацию прошли, прошел срок заключения основного договора купли- продажи жилого помещения, остается только обратиться в суд с исковым заявлением о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

При этом дольщик должен будет доказать:

  1. Денежные средства привлекались для строительства многоквартирного жилого дома.
  2. Земельный участок на котором ведется строительство принадлежит Застройщику на праве собственности или аренде (субаренде).
  3. У Застройщика имеется разрешение на строительство жилого дома.
  4. У Застройщика имеется проектная декларация о нем самом и об объекте строительства.

В случае если дольщику удастся доказать, что между сторонами фактически был заключен договор долевого участия в строительстве, он вправе требовать взыскания неустойки предусмотренной законом № 214-ФЗ и взыскания морального вреда.

Дольщику также стоит помнить, что к его отношениям к Застройщиком применяется закон «О защите прав потребителей», следовательно ему не нужно платить гос пошлину при подаче искового заявления.


Смотрите также соответствующие услуги адвокатов:

Введите ваш запрос для начала поиска.