Услуги адвоката: Проверка юридической чистоты при приобретении недвижимости

Проверка юридической чистоты при приобретении недвижимости на первичном и вторичном рынке - это главная задача любого покупателя. Покупатель должен проявить должную осмотрительность при покупке недвижимости, чтобы при возникновении спора в суде, он мог всегда доказать, что являлся добросовестным приобретателем.

Юридическая чистота недвижимости устанавливается благодаря выпискам компетентных органов относительно покупаемого объекта недвижимости, а также лиц, которые имели отношение к этой недвижимости.

Как правило, наши адвокаты помимо предоставления документов покупателем параллельно делают свои запросы в компетентные органы относительно покупаемой недвижимости. Мы совместно с продавцом разрабатываем договор по отчуждению недвижимости, чтобы покупатель в будущем не остался без своих денег и приобретенной недвижимости.

Сроки проверки – от 5 до 14 дней в зависимости от ряда нюансов, связанных с объектом, а именно:

года постройки объекта недвижимости, его истории, возможностей провести дополнительную проверку – включающую опрос продавца иных заинтересованных лиц, истребования и получения справок иных нюансов.

По результатам проверки может быть выдано письменно заключение, включающее всю исследованную историю объекта недвижимости, этапы проведённой проверки со ссылками на законодательные акты.

Защита риска покупателя при приобретении квартиры на «первичном рынке».

На первичном рынке продают так называемые «новостройки», поэтому свидетельства о праве собственности на них еще нет. В качестве основного документа существует договор, который и перепродается в качестве гарантии дальнейшего права собственности на квартиру.

Если этот документ - договор долевого участия, то он практически полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на квартиру будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то такая схема продажи практически полностью может гарантировать легитимность сделки.

Однако любая другая разновидность договора, фактически, представляет собой ту или иную схему, направленную в «обход» ФЗ РФ № 214 от 30.12.04 г. В этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать самое пристальное внимание. В этом случае приобретение квартиры на этапе незавершенного строительства по любой такого рода «схеме» может изначально представлять значительный риск.

Обычно, по различного рода «схемам» квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через одну ( или несколько ) посреднических компаний. Это может быть либо полностью зависимая от застройщика или напрямую связанная с ним фирма, деятельность которой направлена на реализацию его интересов. В некоторых случаях данная компания может представлять из себя независимое юридическое лицо, которое на каком – то этапе приобрело у застройщика оптом часть квартир на начальной стадии строительства с целью заработать путём перепродажи их населению.

Однако приобретать квартиры у такого юридического лиц достаточно рискованно, так как при приобретении квартир покупателю может быть неизвестно полностью ли данное юридическое лицо ( выступающее как инвестор ) рассчиталось за приобретение квартиры. Если данное юридическое лицо рассчиталось за квартиры не полностью, то застройщик может расторгнуть договор между ним и данным юридическим лицом. После этого застройщик имеет право получить ту часть квартир, за которые инвестор не смог ему уплатить. Поэтому продажа этой части квартир будет уже невозможна. Именно при таких обстоятельствах возникают так называемые "сдвоенные" договоры и продажи, когда одну и ту же квартиру могут продать дважды. Такие схемы существуют, поэтому покупателю необходимо определить и проверить всю цепочку – от самого застройщика до лица, которое продает квартиру. При этом необходимо понять суть взаимоотношений между застройщиком и лицом, продающим квартиру. Именно в этом и заключается проверка юридической чистоты квартиры.

При этом сама проверка может заключаться как в изучении всех документов, определяющих взаимоотношения между продавцом и застройщиками, так и в сборе информации в отношении данных юридических лиц.

При приобретении квартиры в новостройке есть и другие виды рисков.

Перед решением вопроса о приобретении квартиры необходимо собрать сведения о том, какие отношения существуют между застройщиком и подрядчиками. По действующему законодательству строящийся дом находится в залоге у его строителей до того момента, пока застройщик полностью не выполнит по отношению к ним все свои финансовые договорные обязательства. Если застройщик этого сделать не может, а причины могут быть различны, то строители дома могут его забрать продать квартиры самостоятельно. Это наиболее частая причина, в связи с которой покупателям квартир длительное время ( иногда годы ) не выдают свидетельства о праве собственности.

Защита риска покупателя при приобретении квартиры на «вторичном рынке».

ОСНОВНЫЕ ПРИЧИНЫ РИСКОВ - Риски приобретения квартиры на вторичном рынке имеют свою специфику. Основной из них – судебные претензии (продавца, продавцов и иных третьих лиц) в отношении приобретённой квартиры.

Среди основных причин, чаще всего являющихся основанием для судебного иска можно назвать следующие:

неожиданное возникновение споров между наследниками квартиры – многие лица, приобретающие права на наследственное имущество не указывают всех наследников, которые должны быть признаны к наследованию. Прямых запретов к этому в действующем российском законодательстве нет, каких – либо реально действующих санкций тоже не предусмотрено. И впоследствии, наследники, не вступившие в права наследования могут подавать в суд, требуя восстановить сроки для принятия наследства, признать ранее выданные свидетельства на наследственное имущество недействительными.
признание недееспособным продавца квартиры, ранее совершившим сделку. Оснований тут достаточно много, однако основное - недееспособность вследствие психического заболевания. Менее частые причины споров - недееспособность вследствие злоупотребление спиртным или наркотиками. Проверить это обстоятельство можно, но делать это надо заранее и грамотно. При этом необходимо заметить, что вопрос о дееспособности продавца в случае оспаривания сделки будет решать психиатрическая или психолого – психиатрическая экспертиза, назначенная на основании определения суда. При этом, только грамотно собранные покупателем документы помогут защитить его право собственности.
совершение сделки лицом признанным недееспособным или ограниченным в дееспособности. После юридического оформления данного факта часто у данного лица формально остаётся все документы, связанные с идентификацией его личности, в том числе паспорт, куда не вноситься каких – либо отметок. При этом, в самом регистрирующем органе не предусмотрена какая - либо обязательная отметка о регистрации наличия данного фактора. Кроме того, данное лицо может внешне производить совершенно нормальное впечатление, а от его имени может действовать иное лицо, представляющее его интересы на основании доверенности.
в приобретённую квартиру может попытаться зарегистрироваться лицо, временно выписанное из квартиры на срок отбывания наказания, при этом сроки отбытия наказания по российскому уголовному законодательству могут достигать10, 15 и даже 25 лет.
наличии безвестно отсутствующего (признанного умершим) члена семьи, зарегистрированного в квартире. После покупки квартиры продавец не может обещать, что это безвестно отсутствующее лицо через много лет и не отменит судебное решение, послужившее основанием для признания его безвестно отсутствующим, и не будет оспаривать сделку или требовать регистрации. При этом его шансы в этих действиях могут быть достаточно велики.
достаточно рискованно покупать квартиры, где прописаны или являются собственниками несовершеннолетние, интересы которых защищаются не только их законными представителями, часто юридически неграмотными, или наоборот, имеющими прямой умысел на дальнейшее расторжение сделки, но и специализированным службами - органами опеки и попечительства, практически всегда стоящих на стороне несовершеннолетнего. Любые ранее совершённые с ними сделки, признанные впоследствии недействительными, могут послужить основанием для оспаривания последующих сделок.
при разделе имущества между супругами один из супругов может произвести отчуждение недвижимости без согласия второго супруга. Это запрещено, так как на отчуждение дорогостоящего объекта документ (гражданский паспорт) раньше достаточно было просто «потерять», а потом получить новый без отметки о браке. При этом у пострадавшего супруга есть не менее года на обжалование;
при совершении сделки, осуществляемой юридическим лицом, или представителем по доверенности, их действия проводились с превышением правоспособности и переданных им полномочий.
сделка по отчуждению квартиры, часто осуществляемая представителем на основании нотариальной доверенности, была изначально совершена под влиянием обмана, физического или психического насилия, угрозы или же стечения тяжелых обстоятельств
сделка совершена под влиянием заблуждения, что обычно относится к очень пожилым или малограмотным людям, или лицам, плохо адаптированным в социуме – бывшим детдомовцам, иностранным гражданам. Тем не менее, в дальнейшем значительно более грамотные «представители» данных лиц, часто действуя только в своих корыстных интересах могут сделать попытки оспорить сделку.

НЕКОТОРЫЕ СОВЕТЫ Если кому - то особенно понравилась квартира именно на "вторичном рынке", то можно дать некоторые достаточно простые советы, от серьёзных мошенников они, скорее всего, не спасут, но в некоторых случаях помогут.

Следует обязательно просить у продавца предоставить для изучения покупателя хотя бы следующие документы:

подлинник свидетельства о собственности, но не копию и не нотариально заверенную копию. Рядовой мошенник обычно его не показывает, кроме того подлинник документа (и реквизиты нотариального оформления) всё же сложнее подделать, чем его ксерокопию;

выписку из домовой книги и копию финансово – лицевого счёта. В некоторых случаях (в зависимости от жилищной организации) вместо них могут выдать единый жилищный документ или карточку учёта. Эти документы отражают данные о лицах, зарегистрированных в квартире, их родственные отношения, в некоторых случаях - данные о недвижимости;
выписку из единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащее сведения обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. Документ, с 1998 года фиксирующий все сделки по квартире, отражает различные сведения, в том числе: находилась или нет квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, и ряд иных сведений;
перед сделкой необходимо стремиться хотя бы один раз увидеть самого продавца недвижимости и произвести идентификацию его личности.

СРОК ДАВНОСТИ – По действующему законодательству максимальный срок давности по признанию сделок недействительными в 2005 году был снижен с 10 – ти до 3 – х лет, а для некоторых споров и меньше – один год. Это же относиться к большинству судебных споров относительно недвижимости.

Однако, многие зря считают, что поскольку в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок ( и иных подозрительных действий ) с квартирой не было, то можно не волноваться, что на недвижимость вдруг предъявят свои права бывшие собственники и иные лица. Дело заключается в том, что в соответствии со ст. 200 ГК РФ иск можно предъявить хоть через 20 лет, а исковая давность, пресловутые 3 года ( а по некоторым сделкам и 1 год ) будет учтена судом только, если покупатель докажет, что подавшее иск лицо или не имело оснований его подавать или давно знало или должно было узнать о нарушении своего права.

ЧТО ДОЛЖНО НАСТОРОЖИТЬ - насторожить должно многое, в качестве некоторых признаков можно назвать следующие:

квартира была кому - то подарена, или завещана по наследству, однако ее новый собственник вместо того, чтобы использовать её, быстро производит отчуждение квартиры.
новый собственник при получении квартиры по дарению, или в порядке наследования не является родственником предыдущего собственника,
частые сделки по отчуждению квартиры, при отсутствии какого – либо объяснения причин данного отчуждения.
любые обнаруженные «странности» в документах – оформление доверенностей на сделку в г. Москве, нотариусами Московской области или иного субъекта Российской Федерации. Наличие дубликатов правоустанавливающих документов, доверенности, выданные с правом передоверия, подчистки, плохо читаемые буквенные и цифровые обозначения в документах. Насторожить может также и оформление самих документов по сделке, условия которых могут иметь отличия от такого рода документов.

Каждый из этих признаков или их совокупность, могут быть вызваны как вполне объяснимыми житейскими обстоятельствами, так и наличием преступного умысла.

Все услуги адвоката Цены на услуги адвоката