История развития ипотеки (залога недвижимости)

Обычаи и законодательства разных стран представляют ипотеку в весьма разнообразных видах.

Институт ипотеки (залога недвижимости) появился в Древней Греции. Впервые понятие ипотеки было введено в Афинах Соломоном в нач.VI в. до н.э. и обозначало столб, установленный на территории имения должника, с надписью о характере и размере долга. Для обозначения вида залога слово «ипотека» стало пользоваться в переносном смысле, а в юридический язык официально было введено Юстинианом в Corpus juris civilis. Возникновение института ипотеки было связано с быстрым развитием товарооборота: появлением частной собственности и увеличением числа сделок с недвижимостью. Ипотека предполагала, что недвижимость оставалась во владение у должника, а обремененный ипотекой земельный участок он не имел права продавать третьим лицам. В случае, если должник не возвращал долг в срок, то кредитор мог распорядиться этим залогом по своему усмотрению.

Данный институт оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права. Благодаря римскому праву ипотека вошла в состав новейших законодательств и распространилась по всему миру. 

Постепенно ипотека проникает в законодательства разных стран, но наиболее детальную и сложную разработку она получила в Западной Европе, особенно в Германии. Ипотека Германии интересна тем, что до рицепции римского права здесь создалась близко похожая к ипотеке  форма jungere Satzung и, именно в этой стране, сохранилась до настоящего времени наиболее сложная и детальная система прав залога на недвижимость. Следует отметить, что в своем историческом развитии ипотека в разных странах проходила одни и те же этапы, различаясь при этом степенью восприятия римского влияния.

Не менее сложно, и в то же время сходно было историческое развитие ипотеки дореволюционного периода в России, но оно было незаконченным. Также подтверждением этой мысли служит высказывание Г.Ф.  Шершеневича: «Русский залог носит характер недоразвитости, незавершенности, страдает значительными противоречиями, как остатками разных наслоений».*

Исторически получилось, что ипотека земельных участков в России не получила должного развития как на Западе.

Институт ипотеки, исчезнув в советский период в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое, вновь появился в условиях рыночной экономики.

Так сложилось, что бурный интерес к ипотеке возникает, когда быстро развивается рынок недвижимости, одной из составных частей которого является земельный участок. 

Только в период реформ в нашей стране произошло включение земли в экономический оборот, введение права частной собственности, признание земли недвижимым имуществом и предметом гражданского оборота, который может быть подвергнут определенным ограничениям установленными земельным законом. Этим обстоятельством обусловили включение земельных участков в состав имущества, которое может быть предметом ипотеки. 

В современных условиях инфляции и падения уровня производства в нашей стране, залог недвижимости приобретает все большее значение среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Однако отношения по поводу ипотеки до настоящего времени недостаточно урегулированы.

В связи с этим, учитывая важную роль развития ипотеки земельных участков в стабилизации экономической ситуации в России, автор считает, что «Земельный участок как объект ипотеки (залога недвижимости)» имеет сегодня особую актуальность.

К сожалению, ограниченность времени и объема статьи не позволяет рассмотреть все о залоге недвижимости земельных участков, поскольку эта тема очень обширна. 

В заключение следовало добавить, что правовое регулирование ипотеки существенно различается в разных странах в зависимости от истории страны и ее традиций, законов, технических и экономических возможностей. Даже при наличии ряда общих черт и принципов ипотека в каждой стране отличается значительной спецификой.

Субъекты ипотечных правоотношений, преследуя одинаковые цели, в этих системах достигают их разными путями и с разными затратами. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникнуть лишь постольку, поскольку их оборот допускается законами. 

Отношения граждан и юридических лиц между собой и государством по поводу земельных участков регулируются одновременно земельным, гражданским, природоохранным и специальным законодательством.

Поэтому по возникающим правовым вопросам в сфере недвижимости обращайтесь к нашим адвокатам.