Квартирный вопрос. Особенности оформления сделок с недвижимостью.
При покупке/продаже квартиры граждане, как правило, обращаются к профессионалам на рынке недвижимости – риэлторам. Однако, есть правовые нюансы которые желательно знать каждому гражданину. Об этом пойдёт речь в данной статье.
С 01 марта 2013 года в Гражданский кодекс РФ внесены важные изменения - отменена регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости. Если раньше договор купли-продажи жилого помещения считался заключенным только с момента его регистрации Росреестром, то теперь договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и не требует государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимое имущество.
Гражданский кодекс РФ требует, чтобы договор купли-продажи жилья обязательно заключался в простой письменной форме. Стороны вправе удостоверить договор у нотариуса, но это не носит обязательного характера.
Договор считается заключенным и имеет силу с момента его подписания сторонами. Однако, покупатель не становится собственником с момента подписания договора. Право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации этого права в ЕГРЮЛ (п.2 ст.8.1, п.2 ст.223 ГК РФ).
В связи с отменой государственной регистрации договора упростилась процедура государственной регистрации. Продавец подаёт только заявление о государственной регистрации перехода права, а Покупатель заявление о государственной регистрации права. Плата за государственную регистрацию составляет 1000 (одна тысяча) руб. и вносится одной из сторон договора.
Государственная регистрация договора осуществляется в течение 20 календарных дней со дня приёма заявления и документов. Часто задают вопрос – для регистрации перехода права собственности нужно заявления обеих сторон сделки – и продавца и покупателя или достаточно заявления Покупателя. В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1. Гражданского кодекс РФ запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносится при наличии заявлений от всех сторон сделки. Исключение – если сделка совершена в нотариальной форме. В этому случае запись в реестр может быть внесена по заявлению одной из сторон сделки, в том числе через нотариуса. Например, заявление от Покупателя может направить в Росреестр нотариус, удостоверивший договор.
Итак, после подписания договора купли-продажи стороны должны обратиться в Росреестр. В какие сроки они должны это сделать? Законом данные сроки не регламентируются. Однако следует учитывать, что до регистрации перехода права собственности Покупатель не является собственником, даже если стороны подписали передаточный акт квартиры, покупателю переданы ключи или он въехал в жилое помещение. Он не может, например, прописаться в жилом помещении, открыть на свое имя финансовый лицевой счёт и т.д. В случае если Продавец уклонятся от подачи заявления о переходе права собственности на жилое помещение Покупатель вправе обратиться с иском в суд о понуждении Продавца к государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и возмещения убытков.
Ещё один интересный вопрос, связанный с отменой регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Нужно ли нотариальное согласие супруга на заключение сделки? В силу п.3 ст.35 СК РФ нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только при совершении сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации. Сделка по отчуждению жилого помещения сейчас не требует ни обязательного нотариального удостоверения или государственной регистрации. (регистрируется только переход права собственности). Несмотря на это Росреестр на практике по прежнему требует нотариально удостоверенное согласие супруга для регистрации перехода права собственности в силу абз.3 пункта 46 Методических рекомендаций Росрестра № 184.
Гражданам следует обратить внимание, что при покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве (214-й Закон), сохраняется обязательность государственной регистрации такого договора. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации ( п.3 ст.4 Закона № 214 ФЗ).
